Koupě starší nemovitosti může být skvělou příležitostí – ať už hledáte vlastní bydlení, rekreační objekt nebo investici. Na první pohled může dům nebo byt vypadat udržovaně, upraveně a „ready k
nastěhování“. Jenže právě takové objekty umí nejlépe maskovat technické nedostatky, které na první prohlídce často neodhalíte. Až časem zjistíte, že za nově vymalovanou zdí je problém s vlhkostí, střecha má svá nejlepší léta dávno za sebou a elektroinstalace není zrovna v souladu s dnešními normami.
Jako projektanti se na stavby díváme jinak než běžný zájemce nebo realitní makléř.
V tomto článku se s vámi podělíme o to, co při koupi starší nemovitosti sledujeme nejčastěji – a co byste rozhodně neměli přehlédnout.
Statika a nosné konstrukce
Začněme od základů – doslova. U starších domů je zásadní posoudit stav nosných konstrukcí. Nejde
jen o to, jestli někde není trhlina – trhliny jsou normální a některé stavby je mají celý život bez problémů. Důležité je kde trhlina je, jak vypadá a zda se hýbe. Velké šikmé praskliny u rohů oken
nebo dveří mohou naznačovat sedání základů, porušené zdivo nebo konstrukční chybu.
U patrových staveb je na místě i zhodnocení stropů – u starých stropních konstrukcí (například
dřevěných trámových) se časem objevuje průhyb, který může být bezpečnostní i praktický problém.
Statika není něco, co vyřeší nová omítka. Pokud si nejste jistí, vyplatí se přizvat odborníka ještě před
podpisem smlouvy.
Vlhkost, izolace a skryté vady
Vlhkost je u starších nemovitostí jeden z nejčastějších a zároveň nejvíce podceňovaných problémů. Lidé často přijdou na prohlídku a řeknou „voní to novotou“ – jenže ta vůně může být dobře zvolený osvěžovač, který má přebít zatuchlinu. Sklepy, suterény, ale i přízemní obytné části mohou mít nedostatečnou nebo chybějící hydroizolaci, což se projevuje vlhkými zdmi, plísní, mapami a někdy i degradovanými omítkami nebo podlahami.
Zkontrolujte místa, kde se běžně moc nedívá – za nábytkem, v rozích místností, pod okny. Podívejte se na podlahu kolem stěn, na místa u komína, v rozích sklepů. Vlhkost není vždy vidět, ale je často cítit. Opravy spojené s izolacemi mohou být velmi nákladné, proto je lepší mít jasno předem.
Elektroinstalace a technické rozvody
To, co není vidět, bývá často to nejdražší. A elektroinstalace je přesně ten případ. U starších domů bývají stále velmi časté hliníkové rozvody, které už neodpovídají současným standardům. Staré pojistky, nedostatečné jištění, chybějící revize nebo špatně řešené uzemnění – to vše může vést nejen k potřebě kompletní výměny, ale i k bezpečnostním rizikům.
Totéž platí i pro rozvody vody a kanalizace. Staré ocelové trubky bývají zarostlé, mají snížený průtok a jsou náchylné k poruchám. Plastové rozvody nemusí být řešené správně – zejména u „svépomocných“ úprav bez dokumentace.
Pokud má dům nebo byt rekonstruované rozvody, ptejte se na revizní zprávu a kdo rekonstrukci prováděl. A pokud je vše původní – počítejte s tím, že bude potřeba kompletní výměna.
Střecha a krov
Střecha chrání všechno pod ní. U starších objektů byste měli věnovat pozornost nejen samotné krytině (ta se dá vyměnit relativně snadno), ale především stavu krovu. Degradované dřevo, napadení houbou, hmyzem nebo vlhkostí – to všechno může znamenat, že vás čeká kompletní oprava, která není levná.
Podívejte se i na půdu – zkontrolujte, jestli je konstrukce suchá, rovná, pevná. Hledejte stopy po zatečení (tmavé skvrny, plesnivé skvrny na trámech, prohnilé části). Pokud střecha vypadá nově, zeptejte se, kdy a jak byla rekonstruovaná – ne každý nový plech znamená dobrou střechu.
Dokumentace, legalita stavby a černé přístavby
Starší stavby často nesedí s tím, co je zaneseno v katastru nebo stavební dokumentaci. Chybějící projekt, nevydaná kolaudace, nebo „jen tak“ přistavená veranda – všechno to může být problém, když přijde čas na přepis, hypotéku nebo třeba stavební úpravy.
Ptejte se na existující dokumentaci, ověřte si, co je zaneseno v katastru a v územním plánu. Pokud je něco přistavěno načerno, může být vyžadována legalizace nebo dokonce odstranění.
Závěrem: Raději přizvat odborníka než litovat
Starší nemovitosti mají své kouzlo, často i lepší umístění nebo rozumnější dispozice než nové stavby. Ale zároveň si nesou svá rizika – a právě proto dává smysl mít na své straně někoho, kdo se ve stavbách opravdu vyzná. Projektant nebo technik vám pomůže vidět věci, které běžný kupující přehlédne.
Pokud uvažujete o koupi nemovitosti a nejste si jistí jejím stavem, ozvěte se nám. Rádi se na to podíváme odborným okem.
